Uzmanlara göre Rusya’nın büyük şehirlerinde AVM kiraları yükselişe geçecek

Rusya’da ticari gayrimenkul piyasasına ilişkin beklentiler, 2026 yılında özellikle Moskova, Sankt-Peterburg ve Soçi’de alışveriş merkezlerindeki kira oranlarının artış eğilimini sürdüreceğine işaret ediyor. Uzmanlar, piyasa koşullarındaki belirsizliklere rağmen kira artışlarının belirli bir bantta devam edeceğini öngörüyor.

Moskova, Sankt-Peterburg ve Soçi’de ticari alanlara yönelik talep edilen kira bedellerinin ortalama artışının 2026 yılında yüzde 5-7 seviyesinde olması öngörülüyor. CMWP Ticari Gayrimenkul Departmanı Kıdemli Direktörü Zülfiya Şilyaeva, TASS’a yaptığı açıklamada piyasa konjonktürünün ancak gelecek yılın sonuna doğru değişebileceğini belirtti.

2026 öngörüsü ve piyasa dinamikleri

Zülfiya Şilyaeva, Moskova, Sankt-Peterburg ve Soçi’de ticari alanlara yönelik ortalama kira oranlarının 2026 yılına ilişkin dinamiklerine dair öngörünün 2025 yılı sonuçlarına, yani yüzde 3-7 aralığındaki artışa dayandığını ifade etti. Şilyaeva, piyasa koşullarının ancak gelecek yılın sonuna doğru değişebileceğini, bunun da ortalama kira göstergelerini kayda değer biçimde etkilemesinin zor olduğunu kaydetti.

Uzman değerlendirmesine göre Moskova’da 2025 yılında, premium segmentteki AVM’ler hariç olmak üzere, istikrar kazanmış bir alışveriş merkezinin zemin katındaki 100 metrekarelik bir alan için talep edilen baz kira bedeli metrekare başına yıllık 70-120 bin ruble seviyesinde bulunuyor. Şilyaeva, istikrar kazanmış AVM’lerin birçok sahibinin, önceki iki yıldaki yüksek baz seviyeleri dikkate alarak kira oranlarında yüzde 8-10 civarında artış planladığını aktardı. Ancak mevcut piyasa dalgalanmaları nedeniyle yeni kira sözleşmelerinde perakendecilerin talep edilen kira seviyelerini her zaman kabul etmeye hazır olmadığını belirten Şilyaeva, bu nedenle 2025 yılında ortalama kira artışının yüzde 5-7 ile sınırlı kaldığını söyledi. Şilyaeva, istikrar kazanmış projeler için 2026 yılında da kira artışının yaklaşık aynı seviyede olmasının öngörülebileceğini ifade etti.

Soçi’de ise nitelikli ticari alan sıkıntısı yaşandığına dikkat çekildi. Popüler lokasyonlardaki kaliteli, serbest kullanım amaçlı 100-150 metrekare büyüklüğündeki alanlar için kira bedellerinin metrekare başına yıllık 60-90 bin ruble seviyesinde olduğu belirtildi. Bu yıl turistik ziyaretçi sayısında ve bazı kiracı kategorilerinde ciro düşüşü yaşanmasına rağmen, kaliteli alanlara yönelik kira oranlarının büyük olasılıkla yüzde 5-6 düzeyinde istikrarlı bir artış göstermeye devam edeceği kaydedildi.

Sankt-Peterburg’da ise bu yıl, prime AVM’ler hariç olmak üzere, istikrar kazanmış bir alışveriş merkezinin zemin katındaki 100 metrekarelik bir alan için talep edilen baz kira bedelinin metrekare başına yıllık 50-90 bin ruble olduğu belirtildi. 2026 yılı için kira artışına ilişkin beklentinin yüzde 4-5 seviyesinde olduğu ifade edildi. Açıklamada, 2025 yılında ticari alan arzında yaşanan rekor artışın mevcut piyasa koşullarında ortalama kira bedellerinin düşmesine yol açabileceğinin de göz önünde bulundurulması gerektiği vurgulandı. Yeni mağaza açılışlarının halen yüksek seyreden politika faizi ve borçlanma kaynaklarına erişimdeki zorluklar nedeniyle sınırlı kaldığı aktarıldı. Ticari alanların doldurulmasına odaklanılması ve işini büyüten oyuncu sayısındaki yetersizlik nedeniyle, projelerin tanıtım dönemlerinde çoğu zaman uzlaşmacı ticari koşulların gündeme geldiği belirtildi. Bu eğilimin prime segmentteki projeleri etkilemediği, bu tür AVM’lerde kira oranlarının yüzde 7-9 artmasının beklendiği kaydedildi.