Sberbank’tan Rusya konut piyasası için tahmin: Satışlar yüzde 10-15 azalacak

Sberbank, Rusya’da yeni konut satışlarının 2026 yılı genelinde yüzde 10-15 azalmasını, 2027’de ise toparlanmanın zor olmasını bekliyor.

Rusya’da devlet destekli konut kredisi programlarının koşullarının sıkılaştırılması ve piyasa faizleriyle konut kredisine erişimin sınırlı olması, yeni konut piyasasındaki faaliyetlerin kaçınılmaz olarak yavaşlamasına yol açıyor. Sberbank Yönetim Kurulu Başkan Yardımcısı Anatoliy Popov, RİA Nedvijimost’a verdiği röportajda, inşaat şirketlerinin satışlarının 2026 yılı genelinde yüzde 10-15 azalmasını ve 2027’de de toparlanmasının pek olası olmadığını öngördü.

Konut geliştiricilerinin kredilerini yeniden yapılandırmak için Sberbank’a yaptığı başvurular yüzde 47 artmasına rağmen Popov, bu tür durumların münferit olduğunu belirtiyor. Bankacı, inşaat şirketlerinin vadesi geçmiş borçlarının yüzde 1’i aşmadığını ve şirketlerin kredi sözleşmelerindeki koşulları yaygın biçimde ihlal etmediğini vurguluyor.

– Konut piyasası ve inşaat sektörü, Rusya ekonomisinin ayrılmaz bir parçası ve genel ekonomide yaşanan süreçlerden aynı şekilde etkileniyor. Ekonomi ise şu anda faaliyetlerin yavaşlama aşamasında bulunuyor.

Karşılaştığımız ilk sorun, devlet destekli konut kredisi programlarının koşullarının sıkılaştırılması. Bununla birlikte, piyasa faizleriyle sunulan konut kredilerine alıcıların erişimi oldukça sınırlı.

İnşaat şirketlerinin bu duruma verdiği tepkinin piyasayı dengeye kavuşturması, aşırı arzın ve konutların düşük oranda satılmasının önüne geçilmesine yardımcı olması gerekiyor. Konut inşaatı sektöründeki yatırım faaliyetlerinin yeniden canlanması, ancak makroekonomik politikaların gevşetilmesi durumunda 2028 yılından itibaren mümkün olabilir. Mevcut politikaların sürdürülmesi hâlinde ise bugünkü eğilimler devam edecek.

Sberbank’ın konut projeleri geliştiren şirketlere sağladığı kredilerden oluşan portföyü, 2026 yılının ilk dokuz ayında yüzde 15 büyüyerek yaklaşık 8 trilyon rubleye ulaştı. Portföyün büyüme oranı bir önceki yıl yüzde 27, 2024’te ise yüzde 31 olmuştu. Böylece portföyün büyüme hızı iki yılda yarı yarıya geriledi. Mevcut büyümeye en büyük katkıyı ise şirketlere daha önce tahsis edilen kredi limitleri ve etaplar hâlinde hayata geçirilen onaylı projeler sağlıyor.

Ailelere yönelik konut kredilerinde düşüş beklentisi

Ailelere yönelik konut kredisi programının koşullarının 1 Ekim’den itibaren değiştirilmesinin ardından devletin, yeni konut piyasasına bütçeden sağlanan desteği azaltmayı tercih ettiği anlaşılıyor. Bu sektör yalnızca kendi kaynaklarıyla ayakta kalabilecek mi? Sberbank yeni konut piyasasına ilişkin tahminlerini ve beklentilerini nasıl değiştiriyor?

– Ailelere yönelik konut kredisi programı, 1 Ekim’den itibaren yeni konutlara olan talebi teşvik eden bir araç olmaktan çıkarak aileleri hedefleyen bir destek mekanizmasına dönüştü. Yeni konut projelerinde, asgari peşinatla ve kredi üst limitlerini aşmadan satın alınabilecek neredeyse hiç konut kalmadı.

Bir yandan, yaşam alanlarını genişletmeye diğer ailelerden daha fazla ihtiyaç duyan çok çocuklu aileler için koşullar gerçekten iyileşti. Faiz oranları aynı kaldı veya daha da düşürüldü, kredi limitleri ise artırıldı.

Diğer yandan, uygulamanın sosyal yardım yönünün güçlendirilmesi, talebin yapısını kaçınılmaz olarak değiştiriyor. “Aile İpoteği” programının toplam konut kredisi kullandırımları içindeki payı, 2025’teki yüzde 70 seviyesinden 2026’nın ilk dokuz ayında yaklaşık yüzde 55’e geriledi. Koşulların değiştirilmesinin ardından devlet destekli program kapsamındaki kredi kullandırımlarının yaklaşık yüzde 18 daha azalmasını bekliyoruz. Bununla birlikte, ailelere yönelik konut kredilerinin önemi devam edecek ve kullandırılan her üç konut kredisinden biri bu program kapsamında olacak.

Yeni konut inşaatının sınırlı olduğu 35 bölgede kredi kullandırımlarının yaklaşık yüzde 34 azalacağını öngörüyoruz. Moskova, St. Petersburg, Moskova Bölgesi ve Leningrad Bölgesi’nde düşüşün yüzde 26, diğer bölgelerde ise yüzde 9 olmasını bekliyoruz.

Genel olarak, 2026 yılı sonunda yeni konutlar için kullandırılacak konut kredilerine ilişkin 1,7-1,8 trilyon rublelik tahminimiz şimdilik değişmedi. Bu beklentimizi Temmuz 2026’da oluşturmuştuk.

Yeni konut piyasası açısından önemli olan diğer göstergelerde neler yaşanıyor? Örneğin inşaat şirketlerinin köprü kredilerine talebi, emanet hesaplarındaki (escrow) bakiyelerin kredi limitlerini karşılama oranı, proje finansmanındaki ortalama faizler ve vadesi geçmiş borçların durumu nasıl?

– Sberbank, 2026 yılının ilk dokuz ayında toplam 200 milyar ruble tutarında 92 köprü kredisi işlemi gerçekleştirdi. Bu rakamlar, 2025’e göre işlem sayısında yüzde 26, toplam tutarda ise yüzde 86 artışa karşılık geliyor. Ancak 2024 ile karşılaştırıldığında ciddi bir düşüş söz konusu. O yıl toplam 600 milyar ruble tutarında 223 işlem gerçekleştirilmişti.

Proje finansmanı kapsamında ise toplam 2,5 trilyon ruble tutarında 1.323 işlem yapıldı. Bu, bir önceki yıla göre işlem sayısında yüzde 30, finansman hacminde ise yüzde 37 artış anlamına geliyor. Bu alanda 2024’teki seviyeye oldukça yakınız. Söz konusu yılda 2,6 trilyon ruble tutarında 1.242 işlem yapılmıştı.

1 Ekim itibarıyla proje finansmanı borçlarının emanet hesaplarındaki fonlarla karşılanma oranı yüzde 67 oldu. Bu oran hem 2024’te hem de 2025’te yüzde 71 seviyesindeydi. Sberbank’ın proje finansmanında uyguladığı ağırlıklı ortalama faiz oranı ise yüzde 10,51. Bu oran, 2025’e göre 1,33 yüzde puan daha düşük.

Finanse ettiğimiz projelerde inşaat hâlindeki konutların satış oranı yüzde 36’ya ulaştı. Rusya genelindeki bütün konut geliştirme projelerinde ise bu oran yaklaşık yüzde 31. Vadesi geçmiş borçların oranı yüzde 1’in altında kalmaya devam ediyor.

İnşaat şirketlerinin taksitli satışlarının toplam satışlar içindeki payı, 2024’ün dördüncü çeyreğinde ulaştığı yüzde 44’lük zirveden 2026’nın üçüncü çeyreğinde yüzde 24’e geriledi. Genel olarak şirketlerin bu yöntemi artık daha az kullandığını görüyoruz. Bununla birlikte, 1 Ekim itibarıyla taksitli satışlar nedeniyle fonların yüzde 15’i henüz emanet hesaplarına aktarılmamıştı.

Sizce ailelere yönelik konut kredisi programının koşullarının sıkılaştırılmasının ardından yeni konut piyasasında taksitli satışların payı yeniden artacak mı?

– İnşaat şirketleri borçlarını yeniden yapılandırmak için Sberbank’a daha sık başvurmaya başladı mı? Ekonominin genel olarak zor bir dönemden geçtiğini dikkate aldığınızda, bu başvuruları nasıl değerlendiriyorsunuz?

Projenin koşulları değişir ve yeniden yapılandırma ihtiyacı ortaya çıkarsa inşaat şirketiyle birlikte en uygun çözümleri arıyoruz. Genel olarak proje finansmanında, projelerin uzun yaşam döngüsü nedeniyle bazı değişikliklerin yaşanması kaçınılmaz. Önemli olan, inşaat şirketinin finansman sağlayan bankayla iş birliği yapmaya istekli olması.

Bir projenin kredi ömrü karşılama oranı (LLCR) 1,2-1,25 seviyesindeyse bu, yüzde 20-25’lik bir mali dayanıklılık payı bulunduğunu gösterir. Bu pay, inşaat şirketinin projede meydana gelebilecek değişikliklere dayanmasını sağlar. Aksi durumda, yeniden yapılandırma sırasında şirketin büyük olasılıkla, proje sponsoru olarak adlandırılan başka bir konut projesini de geri ödeme sorumluluğuna dâhil eden bir rücu düzenlemesi yapması gerekecektir. Söz konusu destekleyici proje, inşaatı daha ileri aşamada bulunan veya serbest nakit akışı sağlayan bir konut kompleksi olabilir.

Bu durum, ortak havuz sisteminden uzaklaşmak amacıyla gerçekleştirilen ortak finansmanlı konut inşaatı reformundan önceki uygulamaya benzemiyor mu?

– Hayır, iki proje de bağımsız olarak yürütülüyor. Bunlardan biri tamamlanma ve emanet hesaplarının serbest bırakılması aşamasına yaklaşmış olabilir. Bu aşamadan sonra inşaat şirketinin elinde belirli miktarda kâr veya satılmamış daireler kalabilir. Bu kaynaklarla, örneğin maliyetlerin artması veya konseptin değişmesi nedeniyle daha az başarılı olan başka bir proje desteklenebilir.

Bu nedenle geniş ve çeşitlendirilmiş proje portföyüne sahip büyük şirketler, yalnızca tek bir proje geliştiren şirketlerden daha dayanıklıdır. Biz de bu tür şirketlerle çalışmayı tercih ediyoruz.

İnşaat şirketlerinin borçlarını yeniden yapılandırmak için yaptığı başvuruların sayısının yüzde 47 arttığını söylediniz. Kaç başvurudan söz ediyoruz?

– Daha önce de belirttiğim gibi, vadesi geçmiş borçların oranı yüzde 1’i aşmıyor. Bunlar münferit durumlar ve sistematik bir artıştan söz edilemez. Genellikle profesyonel olmayan inşaat şirketleriyle bağlantılı sorunlar yaşanıyor.

VTB Bank, Samolyot Grubu için iflas öncesi mali iyileştirme mekanizmasının uygulanabileceğini belirtti. Sberbank da böyle bir senaryoyu değerlendiriyor mu? Alacaklılar arasındaki anlaşmaya kimler katılabilir ve anlaşma ne kadar süreyle geçerli olabilir?

– Samolyot’un başlıca kreditör bankaları, şirketin mali durumunun iyileştirilmesine yönelik kapsamlı bir program üzerinde prensip anlaşmasına vardı. Şu anda programın nihai koşullarının belirlenmesine yönelik çalışmalar sürüyor. Burada yalnızca borçların yeniden yapılandırılmasından daha kapsamlı bir çözüm söz konusu.

Programın, kreditör bankalar, tahvil sahipleri ve hissedarlar dâhil bütün ilgili tarafların çıkarlarını gözetmesi gerekiyor. Temel hedefimiz, şirketin başlattığı projeleri etkin biçimde tamamlayabilmesi, mali durumunu istikrara kavuşturabilmesi ve sürdürülebilir büyümeye yeniden dönebilmesi için gerekli koşulları oluşturmak.

Programın nihai koşulları üzerinde anlaşmaya varılmadan, uygulanacak somut mekanizma, katılımcıların kimler olacağı ve anlaşmanın süresi hakkında konuşmak için henüz erken. Bu çalışmaları 2026 yılı sonuna kadar tamamlamayı umuyoruz.

Sberbank konut inşaatı sektörüne yönelik risk testlerini en son ne zaman gerçekleştirdi ve sonuçlar ne gösterdi?

– Düzenli olarak stres testleri gerçekleştiriyor, gerçekleşen satışları ve güncel makroekonomik senaryoyu dikkate alarak projeler ve inşaat şirketi grupları için özel stratejiler geliştiriyoruz.

Finansman sağladığımız projelerde ortalama kredi ömrü karşılama oranı (LLCR), projelerin finansmanını onayladığımız döneme göre neredeyse hiç değişmedi. Finansman kararını aldığımızda 1,25 olan bu oran, şu anda 1,24 seviyesinde. Bununla birlikte, kredi ömrü karşılama oranı 1,1’in altında bulunan müşterilerin payı yüzde 6’dan yüzde 15,4’e yükseldi.

Şunu açıklığa kavuşturmak isterim: Bu tür projeler özel olarak izlediğimiz grupta bulunuyor. Ancak söz konusu gösterge tek başına projenin zarar ettiği anlamına gelmiyor. Bu projelerin yaklaşık üçte ikisinde, daha başarılı bir projeye rücu edilmesi yoluyla geliştirici şirket gruplarının desteği hâlihazırda sağlanıyor.

Bankacılık sektörü dışındaki okuyucularımız için açıklığa kavuşturalım: Kredi ömrü karşılama oranı 1,1 olan projeler hâlâ sarı risk bölgesinde mi, yoksa kırmızı bölgeye mi girmiş oluyor?

– Kırmızı bölge, göstergenin 1’in altına düşmesiyle başlıyor. Böyle bir durumda, binanın inşaatı tamamlanıp daireler satıldığında elde edilecek nakit akışının krediyi geri ödemeye yetmeyeceği açıkça anlaşılıyor.

İnşaat şirketleri, kredi sözleşmelerinde belirlenen finansal taahhüt ve koşullara ne ölçüde düzenli ve eksiksiz uyuyor?

– Konut projelerine ilişkin kredi sözleşmelerindeki taahhütler ve koşullar oldukça standart. Bu koşulların önemli ölçüde ve yaygın olarak ihlal edildiğini gözlemlemiyoruz.

Ancak inşaat şirketleriyle konuştuğumuzda, son dönemde özellikle satış hızına ilişkin kredi sözleşmesi koşullarını yerine getirmekte çok zorlandıklarını ve bankaların bu konuda kendilerine ciddi baskı yaptığını söylüyorlar.

1 Ekim 2026 itibarıyla borçların emanet hesaplarındaki fonlarla karşılanma oranı yüzde 67 ile kabul edilebilir bir seviyede bulunuyor. Bu oran, temel planlama senaryolarımızda öngördüğümüz seviyenin de üzerinde. Konutların inşaatın tamamlanma düzeyine göre satış oranı ise yaklaşık yüzde 70 seviyesini koruyor.

İnşaat şirketlerinin şikâyetlerine gelince, banka bir anlamda şirketleri daireleri daha hızlı satmaya zorluyor. Bizim yaklaşımımız şu: Satışlar son ana ertelenir ve binanın tamamlanması beklenirse proje finansmanının faiz oranı yüzde 10,5 değil, yüzde 16-17 veya daha yüksek olacaktır. Dolayısıyla bir bakıma inşaat şirketlerinin kendi çıkarları doğrultusunda hareket ediyoruz.

Ancak şu anda düşük satış hızına sahip olan inşaat şirketleri muhtemelen bunu kötü niyetle değil, talebin düştüğü mevcut ekonomik koşullar nedeniyle yapıyor.

Her şirketin fiyatlandırma stratejisi farklı. Kâr beklentileri de farklı. Bazı şirketler, temel kazısı aşamasında satış yapmayacaklarını veya binanın inşaatı örneğin onuncu kata ulaşmadan daire satmayacaklarını söylüyor.

Ancak bize göre inşaat şirketlerini daha hızlı satış yapmaya teşvik eden doğrudan ekonomik unsur, satış yaptıkça proje finansmanında ödedikleri faiz oranının düşmesidir.

Rusya’da 2026 yılında müstakil konut inşaatı hacmi önemli ölçüde azaldı. Bir banka olarak bu durumu nasıl açıklıyorsunuz? Gelecekte koşulların değişmesini bekliyor musunuz? Bu piyasanın Rusya’daki potansiyeli nedir?

– Müstakil konutların tamamlanarak kullanıma sunulma hacminde önemli bir düşüş yaşandı. Ancak bu düşüş, önceki dönemdeki yüksek seviyeye göre gerçekleşti.

2025 yılında müstakil konut inşaatı (İJS) kapsamında 63,5 milyon metrekareyle gözlem tarihinin en yüksek seviyesine ulaşıldı. Elbette bu sonuçta, “daça affı” olarak bilinen ve belirli taşınmazların kayıt altına alınmasını kolaylaştıran uygulamanın da etkisi vardı. 2026 yılında ise bu etkinin bir kısmı ortadan kalktı.

Aynı zamanda, yükleniciler aracılığıyla gerçekleştirilen konut inşaatına ilişkin reform ve yüklenicilere yapılan ödemelerin emanet hesaplarına geçirilmesi nedeniyle şehir dışındaki konutların inşaatında da gerileme yaşandı.

Konut fiyatlarında ılımlı artış beklentisi

Rusya’da önümüzdeki yıl konut fiyatları ne olacak? Bugünkü daire fiyatlarını halkın gelirleri ve konut kredilerinin maliyetiyle karşılaştırdığınızda, Sberbank’ın değerlendirmesine göre fiyatlar temel talepten ne kadar uzaklaşmış durumda?

– İnşaat şirketlerinin satışları azalmasına rağmen, bizim tahminlerimize göre konut fiyatları enflasyon ve halkın gelirlerindeki artışın etkisiyle ılımlı biçimde yükselmeye devam edecek.

Değerlendirmemize göre konut fiyatlarının vatandaşların gelirlerine oranı şu anda 2019 yılındaki seviyeye yakın. Ortalama 50 metrekarelik bir dairenin fiyatı, bir hanenin vergiler düşüldükten sonraki yaklaşık beş yıllık gelirine karşılık geliyor.

Bununla birlikte, piyasa faizleriyle sunulan konut kredilerine erişim, beş-altı yıl öncesine göre hâlâ daha zor. Ancak politika faizinin düşmesiyle bu kredilerin daha erişilebilir hâle gelmesini umuyoruz. Böylece piyasa, konut fiyatlarındaki artış hızının enflasyon seviyesinde olduğu bir dengeye ulaşacaktır.

Rusya İnşaat ve Konut-Komünal Hizmetler Bakan Yardımcısı Nikita Stasişin, yaz aylarında konut geliştiricileri için emanet hesaplarındaki fonların aşamalı olarak serbest bırakılması konusunu yeniden ele alacaklarını söylemişti. Bu konu şu anda ne ölçüde somut olarak tartışılıyor?

Eski sistemde inşaat şirketleri, satışların başladığı aşamada bazen daire fiyatının yüzde 30-40’ına varan indirimler sunuyordu. Bu durum, inşaatın ilk aşamalarında sözleşme imzalama riskini üstlenen alıcılara önemli avantajlar sağlıyordu.

Ancak sonuçta ortak havuz yöntemi, şirketlerin diğer projelerini de etkiliyordu. Bir projenin nakit akışını güvence altına almak için başka bir projedeki konutlar neredeyse zararına satılabiliyordu. Bir noktada bu kırılgan yapı çöktü.

Emanet hesaplarındaki fonların aşamalı olarak serbest bırakılması, ortak finansmanlı konut inşaatı reformunun olumlu etkilerini tamamen ortadan kaldırabilir. Çünkü bir konut geliştirme projesinin herhangi bir aşamasında sorunlar ortaya çıkabilir.

Böyle bir durumda vatandaşlar yalnızca satın aldıkları daireleri teslim alamamakla kalmayabilir, aynı zamanda emanet hesaplarındaki paralarını da tamamen geri alamayabilir. Çünkü bu fonların bir kısmı inşaatta kullanılmış ve harcanmış olacaktır.

Şu anda emanet hesaplarındaki fonların aşamalı olarak serbest bırakılmasına ilişkin aktif bir görüşme yürütülmüyor. Biz de hesapların yalnızca inşaatın tamamen tamamlanmasının ardından serbest bırakıldığı mevcut sistemin korunmasını bekliyoruz.

Sberbank’ın bu yıl konut ve ticari gayrimenkul sektörlerine sağladığı finansmanı karşılaştırırsak banka hangi sektöre daha fazla kredi veriyor ve neden? İlk üç çeyreğin sonunda bankanın ticari gayrimenkul kredi portföyünün yapısı nasıl değişti?

– Konut sektörü finansman hacmi bakımından liderliğini koruyor. 2026 yılının ilk dokuz ayında konut sektörüne 3 trilyon rubleden fazla kredi kullandırıldı. Bu tutar, geçen yılın aynı dönemine göre yüzde 3,5 daha yüksek.

Ticari gayrimenkul sektöründeki finansman hacmi ise çok daha düşük. Bu alanda toplam 253,4 milyar ruble tutarında 70 işlem gerçekleştirildi. Bir önceki yıl 112,6 milyar ruble tutarında 47 işlem yapılmıştı.

Dolayısıyla işlem sayısı yaklaşık bir buçuk katına çıkarken finansman hacmi daha da yüksek oranda arttı. Konut sektörünün liderliği, bu piyasanın büyüklüğünden kaynaklanıyor. Faaliyetlerdeki yavaşlamaya rağmen konut sektöründeki kredi hacmi, ticari gayrimenkulle karşılaştırılamayacak kadar büyük.

Ticari gayrimenkul finansmanının dağılımına bakıldığında en yüksek hacim perakende ticaret amaçlı gayrimenkullerde gerçekleşti. Bu alanda toplam 150,9 milyar ruble tutarında 25 işlem yapıldı. Bir önceki yıl ise 20,5 milyar ruble tutarında dört işlem gerçekleştirilmişti.

Ofis gayrimenkullerinde 77,7 milyar ruble tutarında 19 işlem yapıldı. Geçen yılın aynı döneminde 23,6 milyar ruble tutarında beş işlem gerçekleştirilmişti. Böylece finansman hacmi üç kattan fazla arttı.

Depo gayrimenkullerinde 12,9 milyar ruble tutarında 19 işlem gerçekleştirildi. Bir önceki yıl 18 milyar ruble tutarında altı işlem yapılmıştı. İşlem sayısı artarken toplam finansman hacmi geriledi.

Otel gayrimenkullerinde ise 11,9 milyar ruble tutarında yedi işlem yapıldı. Geçen yılın aynı döneminde 50,5 milyar ruble tutarında 32 işlem gerçekleştirilmişti. Böylece hem işlem sayısı hem de finansman hacmi azaldı.

Perakende ticaret amaçlı gayrimenkul sektöründeki finansmanın 100 milyar rubleden fazlasının, tamamlanmış alışveriş merkezlerine ilişkin mevcut kredi portföyünün korunmasına yönelik işlemlerden oluştuğunu dikkate almak gerekiyor.

Kredi kullandırım hacmindeki artışın önemli bir bölümü, yalnızca yeni projelerin finansmanından değil, mevcut kredi portföyünün yeniden dağıtılmasından kaynaklanıyor.

Bununla birlikte, ofis gayrimenkulleri güçlü bir olumlu eğilim gösteriyor. Depo sektöründe işlem sayısı artmasına rağmen toplam finansman hacmi düşerken otel sektöründe her iki göstergede de gerileme yaşanıyor.

O hâlde ticari gayrimenkul sektöründeki banka finansmanının önceki yıllara göre azalmadığını söyleyebilir miyiz?

– Hatta tam tersini söylemek daha doğru olur. Veriler ciddi bir düşüş yaşandığını göstermiyor.

Ticari gayrimenkul piyasası gerçekten faiz oranlarına duyarlı. Ancak Sberbank, yılın ilk dokuz ayında bu sektörde toplam 253,4 milyar ruble tutarında işlem finanse etti. Bu gösterge, geçen yılın aynı dönemine göre 2,25 katına çıktı.

Genel olarak piyasadaki faaliyetlerin devam ettiğini görüyoruz. Ancak gelişmeler sektörün farklı alanlarında önemli ölçüde değişiklik gösteriyor. Bununla birlikte, kredi kullandırım hacmindeki artış her zaman yeni kredi finansmanında aynı ölçüde büyüme yaşandığı anlamına gelmiyor.