Moskova’da konut satışları gerilerken talep Moskova Bölgesi’ne kaydı

Moskova’da yeni konut satışları düşerken Moskova Bölgesi’nde geliştiricilerin üçüncü çeyrek geliri yıllık bazda yüzde 30 artarak 137,21 milyar rubleye çıktı.

Moskova Bölgesi’ndeki konut geliştiricileri, aile ipoteği kullandırma koşullarında 1 Ekim’de yürürlüğe giren değişikliklerden kazançlı çıktı. Eski kurallara göre kredi alabilmek isteyen alıcıların işlemlerini hızla tamamlaması, bölgedeki geliştiricilerin eylül ayındaki toplam gelirlerini yıllık bazda yüzde 30 artırarak 137,21 milyar rubleye çıkarmalarını sağladı. Buna karşılık Moskova’nın eski sınırları içinde ve Yeni Moskova’da şirketlerin gelirleri yüzde 17 azalmasına rağmen toplamda 418 milyar rubleyi aştı.

Dataflat.ru analitik servisinin verilerine dayanarak Kommersant’ın yaptığı hesaplamaya göre, 2026’nın üçüncü çeyreğinde geliştiricilerin Moskova’nın eski sınırları içindeki gayrimenkul satışlarından elde ettiği toplam gelir yıllık bazda yüzde 16,2 azalarak 357,876 milyar rubleye, Yeni Moskova’da ise yüzde 21,6 düşüşle 60,77 milyar rubleye geriledi. Bu yıl temmuz-eylül döneminde Moskova’nın tüm idari sınırları içindeki geliştiricilerin toplam geliri yıllık bazda yüzde 17 azalarak 418,6 milyar ruble oldu. Bunun nedeni talepteki düşüş. Dataflat.ru verilerine göre, yalnızca Eylül 2026’da Rusya’nın başkentinin eski sınırları içindeki yeni konut piyasasında 3,8 bin işlem yapıldı. Bu sayı yıllık bazda yüzde 32 daha düşük olurken, Yeni Moskova’da işlem sayısı yüzde 21 azalarak 1,47 bine geriledi.

Moskova Bölgesi’nde işlemler arttı

Moskova Bölgesi’ndeki konut geliştiricileri ise 2026’nın üçüncü çeyreğinde toplam gelirlerini yıllık bazda yüzde 30 artırarak 137,21 milyar rubleye çıkardı. Dataflat.ru CEO’su Aleksandr Pıpin, alıcı talebinin Moskova Bölgesi’ne kaydığının görüldüğünü, örneğin bu yıl eylülde işlem sayısının yıllık bazda yüzde 34 artarak 5,47 bine ulaştığını söyledi. Pıpin’e göre, Moskova Bölgesi’ndeki yeni konutlarda metrekare başına ortalama fiyat eylülde yüzde 16 artarak 258,62 bin rubleye çıktı. Moskova’nın eski sınırları içinde ve Yeni Moskova’da ise bu rakam sırasıyla yüzde 24 ve yüzde 27 artarak metrekare başına 635,9 bin ruble ve 387,5 bin ruble oldu.

Etalon Grubu Analiz ve Fiyatlandırma Departmanı Direktörü Nikita Murin, Moskova’nın eski sınırları içinde proje finansmanı maliyetinin yüksek olması nedeniyle geliştiricilerin ilgisinin pahalı konut sınıflarına kaydığını ve bunun da daire fiyatlarını etkilediğini belirtti. Metrium’un verileri de 2026’nın ilk dokuz ayında geliştiricilerin Moskova’nın eski sınırları içindeki yeni konut piyasasına kitlesel segmente ait tek bir proje çıkarmadığını doğruluyor. bnMAP.pro ise başkentteki geliştiricilerin neredeyse tamamının artık yöneldiği business-class konut segmentinde ortalama konut fiyatının yıllık bazda yüzde 13,2 artarak 38,6 milyon rubleye ulaştığını belirtiyor.

Unikey’in kurucusu ve CEO’su Aygül Yusupova, Moskova ile Moskova Bölgesi arasındaki konut fiyatlarındaki büyük farkın birçok aileyi bölgede daire almaya yönelttiğini belirtti. Yusupova’ya göre bu, daha büyük bir daire satın almanın veya aylık mortgage ödemelerini kendileri için rahat bir seviyede tutmanın yollarından biri olmaya devam ediyor. Razvitiye Grubu Satış Direktörü Yelena Firsova da Moskova Bölgesi’nin bazı ilçelerindeki yeni konut komplekslerinin artık okullar, poliklinikler ve ulaşım bağlantılarıyla hazır bir yaşam çevresi sunduğunu, Yeni Moskova’nın uzak kesimlerindeki birçok projenin ise hâlâ sosyal altyapının gelişmesini beklediğini söyledi. Moskova yönetiminin metro hatlarını Moskova Bölgesi’ne kadar uzatmaya yönelik kısa süre önce açıkladığı planlar da yakın Moskova Bölgesi’ndeki birincil konut piyasasına ilgiyi artırmış olabilir.

Kırım için ayrı düşük faizli konut kredisi önerisi

Sivastopol Valisi Mihail Razvojayev, Federasyon Konseyi’nde 2027 federal bütçe tasarısının ve 2028-2029 planlama döneminin parametrelerine ilişkin parlamento dinlemelerinde yaptığı konuşmada, bölge sakinleri için ayrı bir düşük faizli program başlatılmasını önerdi. Razvojayev’e göre konut kredileri 15 yıl vadeyle yüzde 6 faiz oranından verilebilir. Bu kredilerin kullandırılmasının altı aylık dönemle sınırlandırılması öneriliyor. Vali, programın 1 Kasım 2026’dan itibaren başlatılmasını teklif etti. Rusya’da bazı bölgeler için düşük faizli konut kredisi programları hâlihazırda uygulanıyor. Örneğin Uzak Doğu ipoteği yıllık yüzde 2 faizle veriliyor. Arktik ipoteğinde de aynı faiz oranı uygulanıyor. Mihail Razvojayev’e göre Kırım için böyle bir önlem inşaat sektörünü desteklemek amacıyla gerekli; yarımadadaki konut arzı artarken, inşa edilmiş ve kullanıma açılmaya hazırlanan konutların bir bölümü alıcı bulamıyor. Naş.Dom.RF birleşik bilgi sisteminin verilerine göre, Ekim 2026 başı itibarıyla Kırım’da inşaat aşamasında toplamda…

Aile ipoteğindeki değişiklik satışları öne çekti

Balçug Development Ticari Direktörü İrina Soboleva, eylülde Moskova Bölgesi’ndeki yeni konut piyasasında işlemlerde görülen belirgin artışın aile ipoteğinden kaynaklandığı görüşünde. 1 Ekim 2026’ya kadar yedi yaşından küçük çocuğu bulunan bir aile, yıllık yüzde 6 faizle 12 milyon rubleye kadar konut kredisi kullanabiliyordu. Moskova Bölgesi’nde bu parayla konut satın almak mümkün: Dataflat.ru verilerine göre eylülde yeni bir daire için ortalama satın alma bütçesi 11,03 milyon rubleydi. Soboleva, birincil piyasadaki ortalama dairenin mevcut fiyatının Moskova Bölgesi’ne kıyasla üç kat yüksek olduğu Moskova’nın eski sınırları içinde ise düşük faizli kredi limitinin açıkça yetersiz kaldığını belirtti.

Aygül Yusupova da Moskova Bölgesi’ndeki geliştiricilerin konut satışlarındaki artışın bir diğer etkeninin aile ipoteği kullandırma koşullarının 1 Ekim 2026’dan itibaren değiştirilmesi olduğu görüşünde. Yusupova, “Eylülde bazı alıcılar programın eski koşulları hâlâ geçerliyken satın alma kararını hızlandırmış olabilir, ancak herkes Moskova’da daire almaya maddi olarak güç yetiremiyordu” dedi. Bununla birlikte Yusupova da İrina Soboleva gibi talebin Moskova Bölgesi lehine kaymasını “MKAD’ın ötesine tam anlamıyla bir kaçış” olarak nitelendirme eğiliminde değil. Soboleva’nın tahminine göre ekim ayı sonuçlarında Moskova Bölgesi’ndeki işlem hacmi belirgin biçimde düşecek.