Moskova’da AVM trafiği 2019’a göre yüzde 24 geriledi

Moskova’da alışveriş merkezlerindeki ziyaretçi trafiği 2019’un aynı dönemine göre yüzde 24 düşerken yeni AVM arzının 2026 sonunda yüzde 43,3 artması planlanıyor. Ancak yüksek maliyetler, düşük kiracı talebi ve artan boşluk oranları nedeniyle birçok projenin açılışı yeniden ertelenebilir.

NF Group’un hesaplamalarına göre, 2026 yılı sonunda Moskova’da hizmete alınan alışveriş merkezlerinin toplam alanı 283,4 bin metrekareye ulaşabilir. Bu rakam, 2025’te gerçekleşen seviyenin yüzde 43,3 üzerinde. Danışmanlık şirketi, geliştiricilerin açıkladığı toplam hizmete alma miktarının bu seviyede olduğunu belirtiyor.

Alışveriş Merkezleri Birliği Genel Müdürü Sergey Platitsın’a göre piyasa hızlanmıyor, aksine “eski trafik sıkışıklığını temizliyor”. Platitsın, büyük projelerin neredeyse tamamına birkaç yıl önce başlandığını ve hizmete giriş tarihlerinin defalarca ertelendiğini belirtti. Rusya Alışveriş Merkezleri Konseyi Genel Müdürü Oleg Voytsehovski de 2026’da Moskova’da açılması planlanan alışveriş merkezlerinin yüzde 96’sının hizmete giriş tarihinin önceki dönemlerden ertelendiğini, bir yıl önce ise bu tür projelerin oranının yaklaşık yüzde 54 olduğunu belirtti.

NF Group Ticari Gayrimenkul Departmanı Bölge Direktörü Yevgeniya Hakberdiyeva, inşaat maliyetlerindeki artış, borçlanma maliyetlerinin yüksekliği ve kiracı talebinin düşük olması nedeniyle bu yıl için planlanan projelerin yarısından fazlasının hizmete alınmasının daha ileri tarihlere ertelenebileceğini de göz ardı etmiyor. Sergey Platitsın, bu yıl fiilen hizmete alınacak alanın yüzde 10–20 azalarak 170–190 bin metrekareye gerilemesini bekliyor. “Magazin Magazinov”, yeni projelerin yüzde 25–50 daha az olacağını ve 100–140 bin metrekare seviyesinde kalacağını öngörüyor. CMWP ise yüzde 11 düşüşle 186 bin metrekarelik hizmete alma tahmininde bulunuyor.

Retex Yönetici Ortağı Polina Jilkina’ya göre günümüzde yeni alışveriş merkezlerinin hizmete alınması çoğu zaman ataletle ilerleyen bir süreç niteliğinde. Projeye halihazırda büyük miktarda kaynak ve emek yatırıldığı, kent yönetimi de projeyi bekleyip açılışın hızlandırılmasını istediği için inşaat artık durdurulamıyor. Jilkina, bazı durumlarda bunun, bölge için onaylanmış konsept kapsamında geliştiricinin üstlendiği yükümlülüklerden kaynaklandığını da belirtti.

NF Group, 2026’nın ilk yarısında başkentte kiralanabilir toplam alanı 41,2 bin metrekare olan yalnızca iki yeni ticari tesisin açıldığını belirtiyor.

Yılın ikinci yarısında 21 AVM’nin açılması planlanıyor

Yılın ikinci yarısında toplam 283,2 bin metrekarelik 21 alışveriş merkezinin daha açılması planlanıyor. Bunların çoğunu, sırasıyla 10 bin metrekareye kadar ve 10–20 bin metrekare büyüklüğündeki mikro bölge ve bölge ölçekli kompleksler oluşturuyor. Focus Technologies Araştırma ve Danışmanlık Bölümü Başkanı Mihail Vasilyev de yeni arzın önemli bölümünün büyük ve klasik alışveriş merkezlerinden değil, bölge ölçekli kompleksler, alışveriş galerileri ve konut projelerindeki ticari altyapı gibi daha yerel formatlardan oluştuğunu belirtiyor. Polina Jilkina da büyük ölçekli açılışlar beklemiyor.

CMWP Ticari Gayrimenkul Departmanı Başkanı Zulfiya Şilyayeva, kiracı havuzunun oluşturulmasının uzun sürmesini alışveriş merkezi geliştiricileri üzerindeki baskı unsurlarından biri olarak gösteriyor. Tüketici faaliyetlerinin sınırlı seyretmesi ve perakendecilerin ekonomik koşullar üzerindeki baskı nedeniyle yeni projeler giderek daha sık tam kiralama oranına ulaşmadan açılıyor. Şilyayeva’nın tahminine göre, 2026’nın ikinci çeyreğinde son iki yıl içinde açılan standart alışveriş merkezlerindeki boş alan oranı yüzde 24,6’ya ulaştı. Bir yıl önce bu oran yüzde 17,4’ü aşmıyordu.

Mihail Vasilyev, son yıllarda Rusya’dan ayrılan uluslararası markaların boşalttığı alanlarda açılan bazı mağazaların sürdürülebilir ekonomik performansı ve beklenen talep seviyesini her zaman doğrulayamadığını belirtiyor. Vasilyev’e göre bu nedenle piyasa kademeli olarak optimizasyon aşamasından geçiyor: Mülk sahipleri kiracı karmasını, perakendeciler ise ayrı mağazaların ve formatların verimliliğini yeniden değerlendiriyor.

Oleg Voytsehovski’nin hesaplamalarına göre, Temmuz 2025-Haziran 2026 döneminde Moskova’daki nitelikli alışveriş merkezlerinde kiosk tipi satış noktaları dahil yaklaşık 2,3 bin ticari işletme kapandı.

Voytsehovski, yeni açılışların kapanan işletme sayısının yalnızca yaklaşık yüzde 80’ini, boşalan alanların ise yaklaşık yüzde 75’ini telafi ettiğini belirtti.

Voytsehovski’ye göre kapanışların yaklaşık yüzde 50–60’ı moda sektöründe gerçekleşiyor. NF Group’un değerlendirmesine göre, Ocak-Temmuz 2026 sonuçları itibarıyla yaklaşık 50 yerli ve yabancı marka Rusya perakende pazarından çıkmaya veya mağaza sayılarını azaltmaya karar verdi. Şirket, Rusya pazarındaki varlığını gözden geçirdiğini açıklayan 47 yerli ve yabancı perakendecinin yüzde 45’inin mağaza sayısını optimize etme, yüzde 36’sının tüm mağazalarını kapatma, yüzde 19’unun ise mağaza ağını büyütmeyi askıya alma kararı aldığını belirtiyor.

Gloria Jeans, Zenden, Concept Club, Ostin ve Lime’ın yanı sıra “Şokoladnitsa” gibi yeme-içme zincirleri de alanlarını optimize ediyor. Present & Simple, “Vsesmart”, KChTZ, M’Studio ve Face Code gibi markalar ise pazardan tamamen ayrılma kararı aldı. Bat Norton, Chois, Oomph, N.O.M.I., Sarto Reale ve Zenden’in de aralarında bulunduğu sekiz perakendeci finansal belirsizlik içinde bulunuyor veya ciddi finansal güçlükler yaşıyor.

AVM ziyaretçi trafiğinde yüzde 24 düşüş

Yevgeniya Hakberdiyeva, bu durumu segmentteki tüketim modelinin köklü biçimde değişmesiyle açıklıyor: Duygusal alışverişlerin yerini rasyonel tüketim aldı; giyim ve ayakkabı artık ağırlıklı olarak temel ihtiyaç kapsamında veya acil gereksinim halinde satın alınıyor. 2026’nın ilk yarısı itibarıyla Moskova’daki alışveriş merkezlerinin Mall Index’i (1.000 metrekare alan başına ziyaretçi sayısı), kiralanabilir her 1.000 metrekare için günlük ortalama 382 ziyaretçi olarak gerçekleşti. 2019’un aynı döneminde bu rakam 505’ti. Böylece düşüş yüzde 24 oldu. Gösterge yıllık bazda ise yüzde 2 geriledi.

Bunun yanı sıra tüketiciler alışverişlerini giderek daha fazla internet üzerinden yapıyor.

İnternet Ticareti Şirketleri Birliği verilerine göre, Ocak-Mayıs 2026 döneminde internet satışları pazarının cirosu yüzde 18,4 artarak 5,9 trilyon rubleye ulaştı.

Bu ortamda fiziksel mağazacılık yapan perakendeciler de çevrim içi satış kanallarını güçlendiriyor. Rusya’da Mango mağaza ağını işleten şirketin raporunda, Mango ürünlerinin pazaryerleri üzerinden satışına ağırlık verileceği belirtildi.

Olumsuz piyasa koşulları nedeniyle yalnızca yeni alışveriş merkezlerinde değil, tüm tesislerdeki ticari alanlar da boşalıyor. CMWP’nin tahminine göre, Moskova’daki komplekslerde boş alan oranı 2025 sonunda yüzde 9,7 iken 2026’nın ilk yarısı sonunda yüzde 11,6’ya yükseldi ve yıl sonunda yüzde 12,3’e ulaşabilir.

Boşluk oranı eşit dağılmıyor. NF Group’un tahminlerine göre, 2026’nın ilk yarısı sonunda Moskova’nın en büyük ve en nitelikli 30 alışveriş kompleksindeki boşluk oranı yüzde 6,4 oldu. Bu oran, Aralık 2025 seviyesinin 0,9 yüzde puan üzerinde. Son bir yılda bölgesel alışveriş merkezlerinde boş alan oranı 3,2 yüzde puan artarak yüzde 7,1’e, çevre ölçekli alışveriş merkezlerinde 0,7 yüzde puan artarak yüzde 9,2’ye yükseldi. Süper bölgesel tesislerde ise gösterge 0,3 yüzde puan azalarak yüzde 4,9’a geriledi.

Yevgeniya Hakberdiyeva’ya göre, bölgesel ve çevre ölçekli alışveriş merkezlerindeki boşluk oranının artmasının temel nedeni bazı zincirlerin optimizasyona gitmesi oldu. “Mesto Vstreçi” Yönetim Şirketi Kiracı İlişkileri Direktörü Yevgeniya Kuzminıh ise küçük formatlı tesislerin ziyaretçi trafiği ve ciro açısından ağırlıklı olarak olumlu bir seyir gösterdiğini belirtiyor. Kuzminıh, orta ve büyük ölçekli komplekslerle karşılaştırıldığında bu tesislerde cirosu artan kiracıların payının daha yüksek olduğunu, bunların kafe ve restoranlar, fitness merkezleri ve süpermarketlerden oluştuğunu belirterek şu ifadeleri kullandı: “Küçük alışveriş merkezleri, günlük ihtiyaçları karşılayan kiracıların yüksek payı nedeniyle daha dayanıklı; bu tür tesislerde söz konusu kiracıların payı toplam kiracı sayısının yüzde 50’sine kadar çıkıyor. Bu durum, özellikle moda perakendeciliği olmak üzere diğer segmentlerde gerileme yaşanırken yönetim şirketlerinin boşluk oranını istikrarlı tutmasına yardımcı oluyor.”

Kira bedelleri artarken efektif gelir gerileyebilir

Zulfiya Şilyayeva’ya göre mevcut koşullarda yüksek ziyaretçi trafiği sağlayan başlıca alışveriş merkezleri kira seviyelerini istikrarlı tutabilir, hatta kiralara endeksleme uygulayabilir. CMWP’nin tahminine göre, 2026’da ortalama kira bedeli yıllık bazda yüzde 5–7 artarak aylık metrekare başına 4,5–4,6 bin rubleye ulaşabilir. Ancak danışmanlar, bu eğilimin öncelikle nitelikli tesisler için geçerli olduğunu ve tüm mülk sahiplerinin gelirlerinin aynı oranda artacağı anlamına gelmediğini belirtiyor. Sergey Platitsın, “Güçlü alışveriş merkezlerinin gelirleri genel olarak istikrarlı. Bu nedenle ciro hâlâ iyi görünebilirken kâr şimdiden belirgin biçimde düşüyor.” dedi.

Bununla birlikte ziyaretçi trafiğinde sorun yaşayan tesislerde kira bedelleri düşebilir. Zulfiya Şilyayeva, zincirlerin büyümesinin son derece seçici hale geldiği ve ayrılan kiracıların yerine yenilerini bulmanın giderek zorlaştığı koşullarda mülk sahiplerinin perakendecilere sıklıkla avantajlı kira koşulları sunduğunu belirtiyor.

Şilyayeva’ya göre ortalama indirim oranı, altı aya kadar olan kısa dönemler için yüzde 15–35 seviyesinde.

Unikey Ticari Direktörü Yuliya Rujitskaya, mülk sahiplerinin gelirlerindeki düşüşün başlıca nedenlerini boş alanların artması, kira muafiyeti sürelerinin uzaması, indirimler sağlanması, mekanların tadilatının mülk sahibi tarafından karşılanması, işletme giderlerinin artması, pazarlama için ek harcamalar yapılması, kiracı bulma süresinin uzaması, bazı mağazaların cirosunun ve ciroya bağlı kira payının azalması olarak sıralıyor. Oleg Voytsehovski de bu nedenle nominal kira bedelinin kağıt üzerinde düşmeyebileceğini, ancak mülk sahibinin metrekare başına efektif gelirinin azalabileceğini belirtiyor.

“Magazin Magazinov” Araştırma ve Danışmanlık Bölümü Başkanı Andrey Surkov’un hesaplamalarına göre, Moskova’da şu anda modern standartlarda yaklaşık 30 alışveriş merkezi inşaat aşamasında ve bunların toplam kiralanabilir alanı yaklaşık 400 bin metrekare. Sergey Platitsın, 2027’de yaklaşık 230–250 bin metrekarenin hizmete alınmasının beklenebileceğini, ancak artışın uzun süre önce başlanmış birkaç büyük projeden kaynaklanacağını belirtiyor. Örneğin yeni “Olimpiyskiy” kompleksi bünyesinde bir alışveriş merkezinin açılması planlanıyor. Polina Jilkina, bunun dışında önümüzdeki üç-beş yıllık dönemde yeni arzın ağırlıklı olarak konut kompleksleri ve kapsamlı bölgesel kalkınma projeleri bünyesindeki perakende altyapısı, küçük formatlı alışveriş merkezleri ve çok işlevli komplekslerden oluşacağını belirtiyor.