.webp){kind=logo}
Moskova’da 500 metrekareye kadar olan ofislerin satışlardaki payı ocak-haziran döneminde yüzde 29’a yükselirken, talebin büyük bölümünü mevduattan çıkan bireysel yatırımcılar oluşturdu.
Ocak-haziran döneminde Moskova’daki ofis satış işlemlerinin yüzde 29’unu 500 metrekareye kadar olan alanlar oluşturdu. Bu oran, geçen yılın aynı dönemine göre 2,4 kat arttı. Kommersant’ın haberine göre küçük ofislere yönelik talep, sermayelerini değerlendirecek yatırım araçları arayan bireysel yatırımcılardan geliyor. Ancak küçük ofisler çoğunlukla merkeze uzak bölgelerde bulunuyor ve nihai kullanıcıların sınırlı talebiyle karşılaşıyor.
Küçük ofislerin payı yüzde 29’a yükseldi
Bright Rich | CORFAC International ve West Wind Group’un hesaplamalarına göre, ocak-haziran döneminde Moskova’daki toplam ofis satış işlemlerinin yüzde 29’unu, 157 bin metrekareyle 500 metrekareye kadar olan küçük bölümler oluşturdu. Küçük ofislerin payı bir yıl önce yüzde 12 seviyesindeydi. Artış 17 yüzde puan oldu. IBC Real Estate ise küçük ofislerin payının bir yılda 9 yüzde puan artarak yüzde 22’ye yükseldiğini belirledi. Nikoliers, haziran sonu itibarıyla bu ofislerin tüm alım satım işlemlerinin yaklaşık yüzde 31’ini oluşturduğunu bildirdi.
Invest7 Ofis Departmanı Başkanı Kseniya Harkeviç, küçük ofislere yönelik talebin daha önce birikimlerini mevduatta tutan bireysel yatırımcılardan geldiğini söyledi.
Harkeviç’e göre, bölgelerin kapsamlı geliştirilmesi (КРТ) ve istihdam alanları oluşturulmasına yönelik programlar kapsamında merkeze uzak konumlarda ofis inşa eden, ofis alanında uzmanlaşmamış geliştiriciler bu yatırımcıları projelerine aktif biçimde çekiyor. Bu durum, geliştiricilerin projelerdeki pahalı borçlanma kaynaklarının payını azaltmalarına imkân tanıyor.
Ofis piyasasında canlanma 2027 sonundan önce beklenmiyor
Geliştiricilerin ofisleri ticari kuruluşlara satması giderek zorlaşıyor. CMWP’nin tahminine göre, ticari faaliyetlerdeki genel gerileme nedeniyle Moskova’daki toplam ofis kullanım hacmi bu yıl yüzde 13 azalarak 1,3 milyon metrekareye düşebilir. Danışmanlar, piyasadaki canlanmanın 2027 sonundan önce başlamasını beklemiyor. IBC Real Estate Ofis Alanları Departmanı Başkanı Yekaterina Belova, 2025-2026 yıllarında hizmete giren iş merkezlerinde boşluk oranının yüzde 20’ye ulaştığını söyledi.
IBC Real Estate’e göre, yeni ofislerdeki boş alanların yüzde 59’u şu anda başlıca iş bölgelerinin dışında bulunuyor. Geliştiriciler, şehir programları nedeniyle düşük talep koşullarında dahi merkeze uzak iş merkezleri inşa ediyor. CMWP daha önce, 2026-2030 döneminde Moskova’da hizmete girecek tüm ofislerin yüzde 32’sinin КРТ kapsamında inşa edileceğini bildirmişti. Stone Analiz Merkezi Başkanı Marina Gritskova, ocak-haziran döneminde TTK dışındaki bölgelerde satılan tüm alanların yüzde 79’unu 500 metrekareye kadar olan birimlerin oluşturduğunu söyledi.
Küçük ofislerde kiralama ve yeniden satış riski
Yatırımcı alıcıların çoğunun nihai amacı kira geliri elde etmek veya yeniden satış yapmak. Ancak küçük ofisleri kiraya vermek ya da bu ofisler için yeni bir mülk sahibi bulmak kolay olmayabilir.
Ricci Analiz ve Piyasa Araştırmaları Direktörü Olesya Dzyuba, bu tür gayrimenkullerin başlıca hedef kitlesinin küçük ve orta ölçekli işletmeler olduğunu belirtti. Ekonomideki genel soğuma nedeniyle bu işletmelerin yatırım faaliyetleri şu anda sınırlı bulunuyor. Büyük işletmeler ise geleneksel olarak 5 bin metrekareden büyük ofislere yöneliyor.
Nikoliers Ofis Gayrimenkulleri Departmanı Satış Direktörü Andrey Kuhar, yeni projelerin piyasaya çıkmasıyla küçük bölümlerin sahipleri arasındaki rekabetin de artacağı uyarısında bulundu. Elverişsiz konum da sorun oluşturabilir. West Wind Group Ticari Direktörü Yelizaveta İlyuhina, uzun vadede piyasada yalnızca nitelikli bir çevrede bulunan ofis alanlarının talep görmeye devam edeceği uyarısını yaptı. CMWP’ye göre, ikinci çeyrek sonu itibarıyla Moskova’nın merkezindeki toplam ofis arzının yüzde 3,8’i boş durumdaydı.
