Rusya’nın iki büyük kentinde lüks konut artışı yavaşladı

Moskova ve Sankt-Peterburg, lüks yeni konutlarda fiyat artış hızları bakımından küresel sıralamada geriledi. NF Group’un hesaplamalarına göre iki şehirde de 2025’te artış sürse de önceki yıla kıyasla daha sınırlı kaldı.

Moskova ve Sankt-Peterburg, lüks konutta fiyat artışında dünya liderleri arasından çıktı.

Sankt-Peterburg ve Moskova, geçen yılın sonuçlarına göre lüks yeni konutlarda fiyat artış hızları bakımından dünyanın en dinamik gelişen şehirleri olmaktan çıktı. Bu sonuç, Rus danışmanlık şirketi NF Group’un, Knight Frank’in The Wealth Report 2026 adlı servet raporu temelinde hazırladığı sıralamadan çıktı. Belge, yüksek bütçeli konutların ulusal para birimi cinsinden ağırlıklı ortalama değerindeki küresel dinamiği (Prime International Residential Index, PIRI) dikkate alıyor. Rus şehirleri 2023’ten bu yana bu endekste dikkate alınmıyor, ancak bu şehirlerle ilgili verileri NF Group hesaplıyor. Şirket, 2022’ye kadar Rusya’da Knight Frank markasıyla faaliyet gösteriyordu.

Raporda belirtildiğine göre Sankt-Peterburg, bir yılda bu sıralamada birincilikten altıncı sıraya geriledi. 2024 yılı sonuçlarına göre kentte lüks konutların değeri yüzde 25,8 artarken, 2025’te artış yalnızca yüzde 13,2 oldu ve metrekare fiyatı 898 bin rubleye çıktı. Benzer bir durum Moskova için de geçerli. Rusya’nın başkentinde lüks konutlar geçen yıl yüzde 12,6 pahalanarak 2,2 milyon rubleye ulaştı. 2024’te dinamik daha belirgindi ve artış yüzde 20,5 olmuştu. Bunun sonucunda şehir, daha önce ikinci sırada yer aldığı küresel sıralamada yedinci oldu.

Küresel sıralamada zirve Tokyo’nun oldu

Rapora göre 2025 yılı sonuçları itibarıyla lüks gayrimenkulde fiyatlar en fazla Tokyo’da yüzde 58,5, Dubai’de yüzde 25,1, Manila’da yüzde 17,5, Seul’de yüzde 14,7 ve Prag’da yüzde 14,6 arttı. Bir yıl önce ilk dört şehir sırasıyla sıralamanın yedinci, beşinci, dördüncü ve üçüncü basamaklarında yer alırken, Prag listeye girmemişti. Ayrıca PIRI 100’ün ilk 10’una Cayman Adaları yüzde 11, Meksiko yüzde 9,4 ve Bangalore yüzde 9,4 artışla girdi.

NF Group’un hesaplamalarına göre bir diğer Rus şehri Soçi, 2025 yılı sonuçlarına göre ilk 100’e giremedi ve 102’nci sırada yer aldı. Kentte lüks konutların ağırlıklı ortalama fiyatı yıl içinde yüzde 9 düşerek metrekare başına 1,9 milyon ruble oldu. 2024’te ise kentte yüksek bütçeli dairelerin değeri tersine yüzde 4,2 artmıştı. Soçi’nin yanı sıra Şanghay’da yüzde 5, Auckland’da yüzde 5,2, Vancouver’da yüzde 7, Shenzhen’de yüzde 7,2, Toronto’da yüzde 7,8, Guangzhou’da yüzde 12,2 ve diğer şehirlerde de negatif dinamik kaydedildi.

Vedomosti’nin haberine göre piyasa katılımcıları, Rusya’daki megapollerde lüks gayrimenkulde fiyat artış hızının gerçekten yavaşladığını, bazı durumlarda ise fiyatların gerilediğini doğruluyor. BnMap.pro analitik sisteminin hesaplamalarına göre Moskova’da yüksek bütçeli konutlar 2024 yılı sonuçlarına göre yüzde 19,2 değer kazanırken, geçen yıl fiyatlar yüzde 0,3 düştü. Soçi’de de aynı durum yaşandı: İki yıl önce “lüks segment” yüzde 14,4 pahalanırken, 2025’te segment yüzde 2,3 geriledi. Yalnızca Sankt-Peterburg’da, fiyat artış hızındaki yavaşlamaya rağmen pozitif dinamik korundu; metrekare fiyatları 2024’te yüzde 24,3, geçen yıl ise yüzde 11,4 arttı. Bununla birlikte BnMap.pro, 2026’nın dört ayında lüks konutların yıllık bazda üç megakentin tamamında pahalandığını belirtiyor: Moskova’da yüzde 6,5 artışla metrekare başına 2,6 milyon rubleye, Sankt-Peterburg’da yüzde 15,3 artışla 1,12 milyon rubleye ve Soçi’de yüzde 0,9 artışla 1,6 milyon rubleye çıktı.

Kalinka ekosisteminin değerlendirmelerine göre başkentte bu tür gayrimenkullerin değeri 2025’te yüzde 5 artarak 2,1 milyon rubleye ulaştı; bir yıl önce artış yüzde 25’ti. Bu arada bir lotun ortalama bütçesi, 2024’teki yüzde 33’lük artışın ardından değişmedi ve 282,9 milyon ruble olarak kaldı. Metrium’un verilerine göre Moskova’daki lüks yeni konutlarda metrekare fiyatı geçen yıl yüzde 9,6 arttı. Premium projelerde artış yüzde 17 olurken, delüks sınıf komplekslerde yalnızca yüzde 5,8 oldu.

Piyasada daha dengeli dönem başladı

NF Group danışmanlık ve analitik departmanı bölge direktörü Olga Şirokova, pahalı gayrimenkul piyasasının aktif fiyat artışı, rekor sayıda işlem ve ödeme gücü yüksek kitleden gelen istikrarlı talep döneminin ardından daha dengeli bir dinamiğe döndüğünü belirtti. Şirokova, bu nedenle ülkenin en büyük şehirlerinde dinamikteki düşüşün doğal göründüğünü ifade etti. Summa Elementov Grubu Ticari Direktörü Maksim Luçnikov, 2024’te lüks dairelerin değerindeki olağan dışı artışın büyük ölçüde Batı’daki varlıkların dondurulması ortamında Rus sermayesinin ülkeye dönmesiyle açıklandığını söyledi. 22/11 Development geliştirme şirketinin kurucu ortağı Ayman El-Haşem de 2022-2024 yıllarında yurt dışı gayrimenkule sınırlı erişimin, enflasyonun, devalüasyon beklentilerinin ve parayı Rusya içinde tutma isteğinin en kaliteli projelere yönelik talebi desteklediği görüşüne katıldı. Luçnikov, bu faktörün kademeli olarak tükenmesiyle dinamiğin daha ölçülü hale geldiğini özetledi. Bununla birlikte Luçnikov’a göre Rus şehirlerinde fiyatların yüzde 12-13 artması, dünyanın diğer megapolleriyle karşılaştırıldığında yine de yatırım açısından cazip görünüyor.

Kalinka ekosistemi yönetici ortağı Viktoriya Grigoryeva, 2024’te lüks gayrimenkullerin, taksit gibi geliştiricilerin sahip olduğu çeşitli satış araçlarının da etkisiyle neredeyse tüm konut projelerinde pahalandığını belirtti. Grigoryeva, aynı dönemde piyasada en pahalı alt sınıf olan delüksün payının arttığını ve bu segmentin de değerini güvenle artırdığını kaydetti. Grigoryeva’ya göre 2025’te ise arz çoğunlukla premium projelerle yenilendiği için fiyat dinamiği daha sınırlı oldu.

Engeo Development Genel Müdürü Mihail Gruniçev de önceki yıl lüks konut segmentinin, yatırım nedeniyle de dahil olmak üzere aşırı ısındığını düşünüyor. Uzman, 2025’te yüksek politika faizi ortamında yatırımcılar için gayrimenkule yatırımın bir alternatifi ortaya çıktığını belirtti. Gruniçev, o dönemde mevduat getirisinin yıllık yüzde 20’nin üzerinde olduğunu hatırlattı. Luçnikov da ruble mevduatlarda reel getirinin yıllık yüzde 19-22’ye ulaştığını doğruladı. Luçnikov’a göre sonuçta sermayeyi herhangi bir risk olmadan değerlendirmek, lüks bir metrekare satın almaktan daha cazip görünüyordu.

Gruniçev ayrıca 2025’te yüksek bütçeli gayrimenkul segmentinin kıt olmaktan çıktığını, 2022-2023 yıllarında başlatılan projelerin piyasaya aktif şekilde girmeye başladığını söyledi. Gruniçev’e göre bunun sonucunda talep daha dengeli hale geldi ve geliştiriciler fiyatları 2024’teki hızla endeksleme imkânına artık sahip olmadı. BMS Development Group Kurucu Ortağı Yuliya Voronina da satıştaki proje sayısının arttığını, ancak lüks gayrimenkul alıcılarının sayısının artmadığını belirterek bu görüşe katıldı. Voronina’ya göre daha önce talep arzı önemli ölçüde aşıyordu, ancak şimdi durum dengeleniyor. El-Haşem, geçen yıl alıcının fiyatlara, likiditeye, ürün kalitesine ve gelecekteki büyüme potansiyeline daha dikkatli baktığını ekledi. El-Haşem, bunun sonucunda 2025 yılı sonuçlarına göre Moskova’daki lüks yeni konutlarda satışların yıllık bazda yüzde 5 düştüğünü, bir yıl önce ise bu göstergenin yüzde 43 arttığını hatırlattı.

Soçi’de düşüş teknik nitelik taşıdı

Metrium Premium lüks gayrimenkul yönetimi direktörü Anna Radjabova, başkentte delüks projelerin şu anda fiyat zirvesine ulaştığını vurguladı. Buna rağmen Radjabova’ya göre talep premium segmente kaymıyor. Uzman, yüksek bütçeli yeni konutların potansiyel müşterilerinin çoğunun yalnızca satın almayı ertelediğini ya da ikinci el konuta yöneldiğini savundu.

Capital Group Ticari Direktörü Oksana Diveyeva, 2025’te lüks metrekare fiyatının sert sıçramanın ardından istikrar kazandığına, buna paralel olarak ülkedeki enflasyon düzeyinin düştüğüne dikkat çekti. Diveyeva’ya göre ayrıca lüks gayrimenkul alıcıları ve satıcılarının bir kısmının işlemlerde döviz karşılığını esas alması nedeniyle rublenin dolar karşısında güçlenmesi de durumu etkiledi. Uzman, tüm bunların fiyat artışı için psikolojik bir bariyer oluşturduğunu düşünüyor.

Soçi’ye gelince, Şirokova’ya göre kentte lüks gayrimenkul fiyatlarındaki 2025 düşüşü teknik nitelik taşıyordu. Bu düşüş, piyasa ortalamasının altındaki fiyatlarla önemli miktarda yeni arzın piyasaya çıkması ve satıştaki yapı değişikliğiyle bağlantılıydı. Luçnikov ise Soçi’nin, arz ve talep arasında kısa vadeli dengesizlikle karşılaşan aşırı ısınmış tatil beldesi piyasasının klasik bir örneği olduğunu ekledi. Luçnikov’a göre yıl içinde yeni premium projelerin hacmi neredeyse yüzde 40 artarken, işlem sayısı yaklaşık dörtte bir oranında azaldı. Uzman, bu tür bir fiyat düzeltmesinin felaket gibi görünmediğini, daha çok piyasanın 2021-2023 yıllarında biriken aşırı beklentilerden arındığını özetledi.